מחירי דירות 2006: שלא יפחידו אתכם!
ככל שתחזיותיהם של נציגי הקבלנים מצביעים על עליות מחירים גדולות יותר, כך תדעו שהם לחוצים יותר, תקועים עם מלאי דירות ונלחצים על ידי הבנקים נותני האשראי. זה הזמן להתמקח. ההערכה היא שעליית המחירים של השנה שעברה מיצתה את עצמה עד תום
איך ייראה שוק הדירות בשנה- שנתיים הקרובות? שוב, כמו תמיד, תלוי את מי שואלים. תשאלו את הקבלנים שבונים, והם יאמרו לכם למהר לקנות כי המחירים יעלו. כמובן, שתהיינה לטיעון שלהם הנמקות מקצועיות מעוגנות בעובדות. תשאלו את האנליסטים והם יסבירו לכם שיש סיבות טובות לצפות עלייה במחירים ומאידך יש נתונים שעשויים להעיד על שפל נדלנ"י שיוריד את המחירים. אתם, השואלים, תישארו ללא תשובה של ממש. ויש גם אנשי שיווק נדלן שמנסים להבין את המצב הקיים ואפילו נותנים לו הסברים נכונים, אבל הם מסבירים, בעצם, למה קשה להם למכור. ולכן הערכותיהם יהיו מתונות יותר.
אבל אותנו מעניינת השלולית המקומית, מודיעין, עיר העתיד. אז המחירים יעלו או לא?! בואו נבחן כיצד התנהג שוק הדירות במודיעין בשנים האחרונות: ניקח מספר מקרי בוחן. למשל, קוטג' בן 6 חדרים במליבו, שכונת צמודי הקרקע הראשונה של מודיעין, עלה בשנת 2000 340 אלף דולר. היום בשנת 2006 הוא עולה כ- 380 אלף דולר. כלומר המחיר דולארית עלה בשש שנים בכ-11.8 אחוזים, שהם כשני אחוזים בשנה. אם נקזז את ירידת ערך הדולר בשנים הללו נגיע לעלייה ממוצעת של כאחוז וחצי לשנה. נוסיף על כך את המדד שלא השתולל ונקבל שלמעשה ערך הדירה לא השתנה באופן ממשי במהלך שש השנים החולפות.
מקרה אחר הוא של דירת 4 חדרים ממוצעת בעיר. מחירה בשנת 2000 עמד על כ- 185 אלף דולר. מחיר דירת 4 חדרים, כיום בשמשוני, עומד על כ- 180 עד 190 אלף דולר. המסקנה המיידית היא שמחירי הדירות במודיעין לא עלו דולארית, ושקלית אפילו ירדו מעט.
אז מה כן השתנה? מה שמשתנה בשנתיים האחרונות במודיעין אלו הן ההגדרות השכונתיות. נכון שאין היום במודיעין עדיין שכונות המוגדרות כשכונות "בעייתיות" אבל מאידך יש שכונות שכבר ממצבות עצמן כשכונות "איכות". הכוונה היא כמובן לשכונת בוכמן ולחלקים מסויימים בקייזר. הסימן הברור ביותר לכך אלו הם מכרזי הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל שלאחרונה אלו שהיו בבוכמן ובקייזר זכו למחירים גבוהים ביותר. מחירים אלו, מגולגלים כמובן אל קוני הדירות.
ומה קורה במחירי ההשכרה במודיעין: בשנת 2000 היה מחיר השכרת דירת 3 חדרים כ- 400 דולר. 4 חדרים- 450 ו- 5 חדרים כ-550 דולר שלוש שנים אחר כך, עלו מחירי השכירות בכ-50 דולר בהתאמה. היום בשנת 2006, המחירים שונים ולא פחות חשוב, ההפרש ביניהם גדל: מחיר השכרת 3 חדרים היום עומד על כ- 500 דולר, 4 חדרים- כ-600 דולר וחמישה חדרים-כ-700 דולר. לפחות בשוק השכירות הארצי, מודיעין בהחלט יושבת טוב על המפה עם מחירים של פריפריה תל-אביבית. מה שאי אפשר להגיד על מחירי הרכישה של הבתים
נתון אחד אחרון, בטרם נסכם ונגיע למסקנות: עפ"י נתוני משרד השיכון ניכרת האטה חריפה ברכישת דירות חדשות מקבלנים בכל רחבי מודיעין. המספרים צונחים וביום כתיבת הכתבה מדובר בנפילה של כ- 45 אחוזים. מאידך, יש מי שדואגים לפזר בתקשורת הערכות על עליות מחירים שאו-טו-טו עומדות בפתח.
מהן המסקנות ההגיוניות מכלל הנתונים שהועלו עד כה?: ראשית, השקעה ברכישת דירה במודיעין בשש השנים האחרונות לכל היותר שמרה על ערך הכסף. רווח של ממש, לא היה פה. שנית, מודיעין מתחילה לקבל אופי עירוני עם שכונות איכותיות יותר ופחות. מחירי הדירות, נגזרים בהתאם. שלישית: עליות המחירים שחלו בשנה החולפת בסדר גודל ממוצע ארצי של כ- 10 אחוזים, חלפו במתינות רבה יותר במודיעין. כאן עלו המחירים לכל היותר ב-5 עד 7 אחוזים. רביעית: נתוני הרקע מצביעים על שפל עמוק במכירת הדירות במודיעין בשליש הראשון של השנה הזו, במצב כזה קשה לראות העלאת מחירים ריאלית על ידי הקבלנים.
ולסיום: חוק אצבע: ככל שנציגי הקבלנים מנסים להפחיד יותר בתחזיותיהם על עליות מחירים צפויות, יכול הקונה הממוצע לשבת רגוע ולדעת שהקבלנים לחוצים. זהו המפתח להתמקחות מעמדת כוח מצידו של הרוכש. העליות של 2005 ככל הנראה, פה במודיעין, מיצו את עצמן.
