איך מחשבון משכנתא עוזר להבין מהו ההון ההתחלתי הדרוש?
רכישת דירה – או כל נכס אחר שהרי עולם הנדל”ן מגוון עד מאוד וכולל גם משרדים, חנויות, קרקעות ועוד – ממומנת על-ידי 2 רכיבים: משכנתא והון עצמי. מציאת האיזון המדויק בין שני רכיבים אלה מבטיחה קנייה משתלמת במיוחד, כשאחד הכלים שעשוי לסייע במציאת אותו איזון אופטימלי הוא מחשבון משכנתא.
רכישת דירה – או כל נכס אחר שהרי עולם הנדל"ן מגוון עד מאוד וכולל גם משרדים, חנויות, קרקעות ועוד – ממומנת על-ידי 2 רכיבים: משכנתא והון עצמי. מציאת האיזון המדויק בין שני רכיבים אלה מבטיחה קנייה משתלמת במיוחד, כשאחד הכלים שעשוי לסייע במציאת אותו איזון אופטימלי הוא מחשבון משכנתא.
מה קובע החוק לגבי ההון ההתחלתי הדרוש?
עוד לפני שמחפשים מחשבוני משכנתא ומתחילים לבדוק מה יהיה גובה ההחזר החודשי בכל אחד מהמסלולים המוצעים לנו (משכנתא שקלית צמודה למדד, משכנתא צמודה לפריים, ריבית קבועה לא צמודה למדד וכו’) חשוב להבין שישנם גם אילוצים לגבי גובה המשכנתא המקסימלית ביחס לערך הנכס, ומתוך כך נגזר גם הון עצמי מינימלי – וזאת על-פי הנחיות בנק ישראל שתקפות לכל גוף פיננסי שמעניק הלוואות לטווח ארוך לצורך רכישת נדל"ן.
נכון לתחילת 2018, ההון העצמי המינימלי למי שרוכש דירה ראשונה הוא 25% מערך הנכס. אם למשל אתם קונים בית ב-1.6 מיליון ₪, תידרשו להציג הון עצמי של 400,000 ₪. עבור משפרי דיור, כלומר מי שבבעלותם נכס אחד והם מוכרים אותו ורוכשים אחר, ההון העצמי המינימלי הוא בשיעור 30% ממחיר הרכישה של הנכס החדש. עבור משקיעים, כלומר מי שבבעלותם דירה והם רוכשים אחת נוספת, ההון העצמי המינימלי הוא 50% ממחירו של הנכס שנקנה לצרכי השקעה.
מגבלות מרכזיות נוספות שכדאי לקחת בחשבון עוד לפני שצוללים אל מחשבון משכנתא כזה או אחר הן שהמסלולים הקצרים (עד 5 שנים) והפריים יכולים להוות לא יותר משליש מסך המשכנתא, ושלפחות שליש ממנה יהיה במסלול של ריבית קבועה (בין אם צמודה למדד ובין אם לא צמודה). במרבית המקרים גם גובה ההכנסה החודשית מהווה חסם מבחינת גובה המשכנתא, ובהתאם מחייב הון התחלתי משמעותי.
איפה מוצאים מחשבון משכנתא?
המגבלות של בנק ישראל קובעת מהו ההון העצמי המינימלי, אולם ישנם מצבים רבים שבהם כדאי לצמצם את משקל המשכנתא ולהגדיל את משקל ההון העצמי במימון הרכישה. לשם כך כדאי כאמור להיעזר באופציה של מחשבון משכנתא. באינטרנט פזורים לא מעט מחשבוני משכנתאות שמאפשרים להבין מהו ההחזר החודשי עבור כל סכום משכנתא, וכדאי לנצל את אותם כלים לחישוב החזר המשכנתא כדי להבין איך העלאת החלק של ההון העצמי תשפיע על איכות החיים שלך לאורך כל תקופת המשכנתא (שהרי החזר נמוך יותר פירושו הכנסה פנויה גבוהה יותר למשך שנים רבות, ומאחר שישנה גם ריבית בתמונה, הרי שהחיסכון משמעותי אף יותר).
איך לגייס הון עצמי באופן משתלם?
לאחר שמחשב המשכנתא הציג לכם את כדאיות הגדלת ההון העצמי (ואגב, חשוב להשתמש באופן מושכל בכל מחשבון משכנתא) חשוב למצוא דרכים לגיוס מקסימום הון עצמי מבלי שהגיוס עצמו יכביד עליכם בהווה או בעתיד. לשם כך מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה.
