שלום מיקי,
הנטייה להעדיף את האפשרות הזולה ביותר היא טבעית כמעט אצל רובנו: כשמדובר בקניות יומיום, שירותים או טיסות – כולנו שמחים לחסוך כמה שקלים או דולרים. עם זאת, כשמדברים על השקעות – ובפרט על השקעות נדל״ן, הבחירה בזול מתוך כוונה לחסוך, עלולה להיות נמהרת ואף להוביל להפסדים משמעותיים בטווח הארוך.
במאמר זה נבחן מדוע “זול” לא תמיד שווה ערך ל“משתלם”, תוך השוואה בין המנטליות של משקיעים ישראלים לעומת משקיעים אמריקאים בשוק הנדל״ן.
מה המשמעות של “זול” בהשקעה
כשמשקיע ישראלי מחפש נכס “הכי זול”, הוא בדרך כלל מתכוון למחיר הרכישה הנמוך ביותר — כלומר נכס שמחירו נמוך ממחירי השוק או אפילו זול ממה שיזם מתחרה מציע. אך עלות הרכישה היא רק אחד המשתנים שיש לקחת בחשבון בעת הערכת כדאיות השקעה. כדי להבין מדוע זול אינו תמיד משתלם, יש להבחין בין:
- עלות מול ערך
ההבדל בין מחיר (עלות) לבין ערך (תמורה לאורך זמן). נדל״ן יכול להיראות “זול” בהתחלה, אך כאשר מתווספות לו עלויות בלתי צפויות (שיפוצים, תחזוקה, מיסוי גבוה, שוכרים בעייתיים) – הוא עלול להפוך ליקר.
- תזרים מזומנים
האם הנכס מייצר תזרים מזומנים חיובי לאחר כל ההוצאות? נכס זול שלא מניב הכנסות שוטפות גבוהות או יציבות עשוי להביא את המשקיע למצב שבו הוא מרוויח מעט ואף מפסיד.
- סיכון מול תשואה
נכסים זולים יותר עשויים להיות במיקומים פחות אטרקטיביים, בשכונות עם ביקוש נמוך או באזורים עם סיכונים גבוהים. במקרה כזה, הסיכון עלול לעלות על התשואה הצפויה.
ההבלים במנטליות המשקיעים הישראלים למול המשקיעים האמריקאים
מנטליות המשקיעים מושפעת מתרבות, ניסיון כלכלי, היסטוריה של שווקים מקומיים, רגולציה ושיטות חינוך כלכליות. כאשר בוחנים את הגישות של משקיעים ישראלים מול משקיעים אמריקאים, ניתן לזהות כמה הבדלים מרכזיים:
- גישה כלפי סיכון
משקיעים ישראלים רבים שואפים לרכוש נכסים במחיר “מוזל” מתוך אמונה שאפשר “לעשות עסקה טובה”. המוטיבציה לרכוש נכס זול נובעת פעמים רבות מחשש להוציא יותר כסף, ולעיתים גם מחוסר הבנה מעמיקה של האילוצים הכלכליים של הנכס לאורך זמן. בנוסף, תרבות “לעשות עסקה טובה” מוערכת מאוד בחברה הישראלית.
בקרב המשקיעים האמריקאים קיימת הבנה עמוקה יותר של סיכונים פיננסיים בשוק הנדל״ן. משקיעים רבים מסתכלים על נתונים כמותיים, תזרים מזומנים עתידי, ניתוח שוק ונכס ע"י מומחים, ניהול סיכונים ותחזיות כלכליות. יש נטייה גדולה יותר להסתכל על השקעה כעל נכס שמניב לאורך זמן ולא רק על מחיר הרכישה או אפשרות יציאה מהירה.
- גישה למחירים ונדל״ן בסביבה
מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים יחסית וההיצע נמוך יחסית, והמשקיעים מרגישים לחץ לרכוש מהר “טרם תעבור ההזדמנות לידיים אחרות”. תחושת הדחיפות הזו מביאה לעיתים לזלזל בחשיבות המהותית של בדיקת שווי אמיתי של הנכסים, מצבם וסביבת הנכס.
לעומת זו, השווקים האמריקאיים גדולים ומגוונים הרבה יותר. המשקיעים יודעים שיש תמיד אפשרויות אחרות, אז הם מוכנים לחכות לעסקאות שעונות לקריטריונים שלהם מבחינת תשואה, מיקום ותזרים מזומנים, גם אם הן פחות “זולות” במחיר הראשוני. ישנה גם הבנה עמוקה של עלויות תחזוקה, מיסוי על רכוש, ניהול נכס להשקעה והשפעתם על רווחיות נטו.
- גישה למשכנתאות ומימון
המימון בישראל לעיתים פחות מגוון, והריביות עלולות להיות גבוהות יותר מאשר בארה״ב (תלוי בתקופה). תחרות נמוכה בין מלווים יכולה להקשות על קבלת תנאי מימון אופטימליים. בנוסף, המשקיעים הישראלים נוטה פחות לקחת מינוף לצורך השקעות בנדל"ן מתוך החשש מהמחויבויות לגוף המלווה או מחוסר ידע בתכנון פיננסי נכון.
בארה״ב ישנו שוק גדול מאד של יועצי משכנתאות, בנקים וחברות מימון שמציעים תכניות רבות ומגוונות. האמריקאים משתמשים בשוק האשראי כמעט בכל תחום בחיי היום-יום והמשקיעים משתמשים לעיתים קרובות במינוף כחלק מהאסטרטגיה שלהם ליצירת תשואה גבוהה יותר תוך הבנה מסודרת של הסיכון.
- גישה לניהול נכסים
משקיעים רבים מתמקדים בנדל״ן כמקור להכנסה פאסיבית, אך פעמים רבות מנוהלים הנכסים באופן לא מקצועי. בישראל מרבית הנכסים להשקעה מנוהלים באופן שוטף ע"י בעלי הנכסים עצמם וחוסר ידע בניהול שוכרים יעיל, תחזוקה מתמדת, גביית דמי שכירות ושיקום נכסים יכול לגרום לירידה בערך הנכס לאורך זמן.
בארה"ב יש תרבות מושרשת של ניהול נכסים מקצועי, המאפשר תפעול יעיל של נכסים רבים בו זמנית. חברות ניהול וניהול מבוזר (property management) הן חלק בלתי נפרד מאסטרטגיית השקעה – מה שמקטין סיכון ומעלה את הערך נטו שמתקבל מהנכסים.
מה אפשר ללמוד מתרבות ההשקעה של האמריקאים
- תכנון והשקעה בניתוח העסקה וכדאיותה
משקיעים אמריקאים לא מסתמכים על מחיר נמוך בלבד. הם בונים תחזיות, מחשבים תזרימי מזומנים, מבצעים בדיקות שווי ושוכרים אנשי מקצוע.
- ניהול מקצועי
יש חשיבות לניהול מקצועי ואיכותי של הנכס, הכולל בדיקות תחזוקה תקופתיות, מערכת גבייה יעילה והקפדה על איכות שוכרים.
- גישה מחושבת לסיכון
המשקיעים האמריקאים רואים סיכון כהזדמנות – אך מסווגים אותו, מנתחים אותו ומגדרים אותו באמצעים מתקדמים.
לסיכום
המשקיע הישראלי והאמריקאי חולקים שאיפה דומה לראות תשואה מהשקעות נדל״ן – אך הדרך לגשת למחיר נמוך שונה ביניהם. למשקיעים הישראלים יש נטייה טבעית לראות “עסקה זולה” כהזדמנות מיידית, בעוד שבארה״ב השוק מלמד להתמקד בתזרים מזומנים, בסיכון מבוקר ובניהול מקצועי לאורך זמן.
המסר המרכזי הוא ברור: זול הוא רק המחיר הראשוני – לא הערך האמיתי.
חשיבה אסטרטגית, אומדן נכון של גורמי סיכון, ניתוח נתונים מקצועי וניהול שוטף הם שמגדירים האם השקעה באמת “משתלמת” ולא המחיר שבו היא נקנתה.
שתהיה השקעה מוצלחת!
בברכה,
טל מנצ'ל
0529454184
יש לכם עוד שאלות ליעוץ השקעות בחו”ל? כנסו!
לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!
---
הפייסבוק שלי
טלפון: 0529454184
