שרית שחם- השקעות נדל”ן תל אביב - כל הארץ

שלום גיל,

היפוך נכסים הוא אסטרטגיית השקעה לטווח קצר, שבה רוכשים נכס, בדרך כלל במצב לא טוב, משקיעים בשיפוץ ומוכרים עם סיום השיפוץ (בדרך כלל תוך פחות מ-6 חודשים) במחיר גבוה משמעותית מעלות הרכישה והשיפוץ יחד. הרווח הוא ההפרש בין מחיר המכירה לקניה בתוספת ההוצאות הנלוות. 

היתרונות הפוטנציאליים: 

רווחים מהירים: בניגוד להשקעה מניבה לטווח ארוך, פליפ מוצלח יכול לייצר רווח משמעותי בזמן קצר יחסית. 

השבחת ערך: משקיעים שמוכשרים בזיהוי פוטנציאל בנכסים מוזנחים, יכולים להשביח באופן דרמטי את ערך הנכס באמצעות שיפוץ נכון. זה נכון בתנאי שהמחיר היה נמוך ממחיר השוק, וגם השיפוץ היה נמוך. 

תשואה על הון עצמי: בהשוואה להשקעה בנכס מניב שבו התשואה היא כמה אחוזים בודדים בשנה, פליפ יכול להניב תשואה של עשרות אחוזים על ההון העצמי שהושקע. 

הסיכונים והחסרונות: 

אסטרטגיית הפליפ אינה נטולת סיכונים, ועלולה להוביל להפסדים כבדים אם לא מבוצעת בצורה מדויקת. 

עלויות לא צפויות: לעיתים קרובות, במהלך השיפוץ מתגלות בעיות מבניות או תשתיות שלא נלקחו בחשבון בתחילה, מה שמייקר את הפרויקט באופן משמעותי, וחותך את הרווח התכנוני. 

עלויות החזקה: כל יום שבו הנכס לא נמכר הוא יום של הוצאות: תשלום משכנתא, ארנונה, חשבונות חשמל ומים. במקרה שהמכירה מתעכבת, עלויות אלו יכולות לכרסם ברווחים. 

שינויים בשוק הנדל"ן: שוק שמשתנה לרעה עלול לגרום לכך שהנכס לא יימכר במחיר המתוכנן או ימכר לאט מהצפוי, מה שפוגע ברווחיות. 

הערכת שווי שגויה: הערכת חסר של מחיר הרכישה או הערכת יתר של מחיר המכירה עלולה להפוך את העסקה ללא כדאית. 

מיסוי גבוה: רווחים מהיפוך נכסים מחויבים לרוב במס רווחי הון, ואינם נחשבים לעיתים כפטורים ממס כמו רווחים מנכסים מניבים. 

המאמר נכתב ב 2025, ומבחינת המיסוי בעת המכירה יהיה מס שבח ומס רכישה. 

האם זה רווחי היום? 

אסטרטגיית הפליפ יכולה להיות רווחית גם היום, אך היא מתאימה למשקיעים מנוסים בעלי ידע מעמיק בתחומים הבאים: 

איתור הזדמנויות: יש צורך ביכולת לזהות נכסים מוזנחים מתחת למחיר השוק, שלא נראים אטרקטיביים למשקיעים אחרים. 

הבנה מעמיקה של עלויות: יש צורך ביכולת להעריך במדויק את עלויות השיפוץ וההחזקה, ולקחת מקדם ביטחון גבוה. 

ניהול פרויקטים: פליפ דורש ניהול קפדני של קבלנים, לוחות זמנים ותקציב. 

הבנה של שוק המכירות: יש לדעת מה הצרכים של הקונים הפוטנציאליים באזור, ולשפץ את הנכס בהתאם לטעם המקומי כדי להבטיח מכירה מהירה. 

לסיכום, היפוך נכסים הוא אסטרטגיה בעלת סיכון גבוה ותגמול גבוה, שאינה מתאימה לכל משקיע. בעוד שתוכניות טלוויזיה מציגות אותה כפעולה קלה, במציאות היא דורשת מומחיות, עבודת תכנון קפדנית ויכולת להתמודד עם אתגרים בלתי צפויים. עבור מי שיש לו את היכולות הללו, זו יכולה להיות דרך משתלמת לייצר רווחים מהירים. 

0545222395