שרית שחם - השקעות נדל”ן - כל הארץ

שלום עידן,

בדיקת נכס להשקעה היא תהליך מורכב הכולל שיקולים רבים מעבר למחיר הנכס ותשואת השכירות. כדי לדעת אם נכס הוא באמת "טוב" עבורך, עליך לבצע ניתוח מעמיק ומקיף. הנה מדריך מפורט שיסייע לך להעריך נכס פוטנציאלי:

1. ניתוח כלכלי מעמיק
תשואה שנתית: זה הנתון הראשון שאנחנו בודקים. את ההכנסה השנתית מחשבים מהשכירות חלקי מחיר הרכישה. חשוב לבצע גם חישוב של תשואה נטו, המפחיתה מההכנסה את כל ההוצאות השוטפות: ארנונה, ועד בית, ביטוח, תיקונים ותחזוקה, ומס הכנסה על השכרת נכסים ( מעל סך כל ההכנסות 11,308 בחודש ).

תזרים מזומנים : מחשבים כמה כסף "נשאר בכיס" לאחר כיסוי כל ההוצאות החודשיות, כולל החזר המשכנתא (במידה ויש). תזרים מזומנים חיובי הוא סימן מצוין לנכס שמכסה את עצמו ומייצר רווח שוטף.

עלויות נסתרות: יש להכליל בתחשיב גם עלויות חד-פעמיות או בלתי צפויות, כמו עלויות שיפוץ, שכר טרחת עורך דין, עלויות תיווך, מס רכישה, ועוד.

2. בדיקת מיקום הנכס (Location, Location, Location)
פיתוח עתידי: יש לבדוק תוכניות מתאר עתידיות לאזור. האם מתוכננים פרויקטים של תחבורה ציבורית (רכבת קלה, מטרו), הקמת מרכזים מסחריים, או פיתוח תשתיות שיכולים להעלות את ערך הנכס? מיקום אסטרטגי הוא המפתח לעליית ערך עתידית והשבחת הנכס.

ביקוש והיצע: האם יש ביקוש גבוה לשכירות באזור? האם הנכס נמצא ליד מוסדות אקדמיים, מרכזי תעסוקה או אזורים מסחריים? ביקוש גבוה מאפשר השכרת הנכס בקלות ובמחיר גבוה יותר.

סביבת מגורים: יש לבדוק את איכות השכונה: בתי ספר, גני ילדים, פארקים, מרכזים קהילתיים ונגישות לתחבורה ציבורית. כל אלו משפיעים על איכות השכירות ועל שווי הנכס.

3. בדיקת הנכס עצמו
מצב פיזי: רצוי לקבל הערכה שמאית לגבי שערוך מצב הנכס. יש לבדוק תקלות נסתרות בצנרת, מערכת החשמל, רטיבות, או בעיות יסוד. עלויות שיפוץ בלתי צפויות יכולות "לטרוף את הקלפים".

4. בדיקות משפטיות ופיננסיות
נסח טאבו: חובה לבדוק נסח הטאבו (או ברשם המקרקעין) שהנכס רשום על שם המוכר, שאין עליו שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה שיכולות למנוע את העברת הבעלות. כל זאת עוד לפני שמעבירים לעורכי דין, עלות הוצאת נסח טאבו 17 ₪ בלבד.

אישורי זכויות: יש לוודא שכל האישורים המשפטיים והתכנוניים של הנכס קיימים ותקינים, כמו היתר בנייה, טופס 4 ואישורי עירייה.

לסיכום: שילוב של כל הגורמים
נכס השקעה טוב אינו רק זה שמניב תשואה גבוהה כרגע, אלא זה שמציע שילוב מיטבי של תשואה נאה, פוטנציאל השבחה עתידית, מיקום מבוקש ומצב פיזי תקין. ככל שנבצע בדיקה יסודית יותר ונשקלל את כל הגורמים הללו, כך נפחית את הסיכון ונגדיל את הסיכוי להשקעה מוצלחת.

בברכה,
שרית שחם.

0545222395