יעוץ השקעות בחו”ל - טל מנצל - מודיעין

שלום נתנאל,

בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים ישראלים בוחרים להצטרף להשקעות קבוצתיות בתחום הנדל"ן בארצות הברית או במקומות אחרים בעולם.

מגמה זו גדלה ומתעצמת לאור מספר מגמות גלובליות: העלייה בזמינות פלטפורמות דיגיטליות שמתווכות עסקאות בין יזמים למשקיעים פרטיים ומאפשרות זמינות ושקיפות מידע, ירידה בתשואות הנכסים המסורתיים בשווקים מקומיים (בתים פרטיים), והחיפוש אחר שווקים עם פוטנציאל צמיחה ושווקי שכירות יציבים. בנוסף, שיעור התשואה שפרויקטים מסוימים, בעיקר  בארה"ב, מציעים — במיוחד בתחומים כמו דירות להשכרה — מושך משקיעים שרוצים פיזור השקעה גדול יותר.

שוק קבוצות המשקיעים צמח מבחינת היצע ההזדמנויות והנגישות למשקיעים זרים, וכמות המשקיעים הישראלים הגדילה את עצמה בשל הביקוש לפיזור בשקעה וסיכונים והעדפת נכסים מנוהלים מקצועית בארה״ב. עם זאת, רוב היקף ההשקעות עדיין מאופיין במשקיעים מקצועיים/חצי-מקצועיים והתאגדות של משקיעים פרטיים שאינם מקצועיים בתחום, אך עדיין לא בהשתתפות המונית של הציבור הרחב.

מה מאפיין את ההשקעה הקבוצתית בנדל"ן

השקעה קבוצתית, המכונה גם קבוצת משקיעים או מימון המונים, כוללת איגום משאבים פיננסיים ממספר משקיעים לרכישה, פיתוח או ניהול נכסי נדל"ן.

אסטרטגיית השקעה זו מציעה מספר יתרונות:

1. פיזור סיכונים: השקעה קבוצתית מאפשרת פיזור הסיכון בין מספר משקיעים. אם ההשקעה אינה מצליחה, ההפסד מתחלק בין כל השותפים, כך שהחשיפה האישית קטנה.

1. גישה לפרויקטים גדולים יותר: על ידי איחוד משאבים פיננסיים, משקיעים יכולים להשתתף בפרויקטי נדל"ן גדולים יותר שהינם מעבר ליכולתם הפיננסית האישית. זה מציע חשיפה לנכסים בעלי ערך גבוה ופוטנציאל ריווחי יותר.

1. ניהול מקצועי: קבוצת משקיעים כוללת בדרך כלל ניהול מקצועי של יזם הקבוצה או מי מטעמו, אשר יכול להועיל למשקיעים פסיביים שאינם מעוניינים לטפל בהשקעה ובנכס הנדל"ן באופן שוטף.

1. סף כניסה נמוך יותר להשקעה: השקעה קבוצתית מאפשרת לעיתים קרובות כניסה לשוק הנדל"ן עם דרישות הון ראשוניות נמוכות יותר בהשוואה להשקעה פרטית, מה שמנגיש את ההשקעה למגוון רחב יותר של אנשים.

עם זאת, ישנם כמה חסרונות להשקעה קבוצתית:

1. שליטה מופחתת: בהשקעה קבוצתית, החלטות מתקבלות בדרך כלל באופן קולקטיבי ע״י מנהל הקבוצה, מה שאומר שלמשקיעים בודדים עשויה להיות שליטה מוגבלת, אם בכלל, על ניהול נכסים ותהליכי קבלת החלטות.

1. קושי במימוש מהיר: אם משקיע רוצה למכור את חלקו, זה עשוי להיות מורכב או לדרוש מציאת קונה מתאים, מה שעלול לקחת זמן רב.

1. שקיפות מוגבלת: לא תמיד יש גישה מלאה למידע על הנכס, על הכנסותיו או על ההחלטות שמתקבלות על ידי הגוף המנהל, מה שעלול לגרום לחששות או אי-ודאות.

המלצות מעשיות למשקיע ישראלי

• בצעו בדיקת נאותות קפדנית: בדקו רקע יזמים, תשואות עבר, דוחות כספיים, ונהלי ניהול נכס.
• קבלו ייעוץ משפטי ומסי ישראלי ובאמריקאי לפני חתימה — מבנה השקעה משפיע על מיסוי ודיווח.
• שקלו פיזור בין כמה נכסים ואזורים כדי להקטין סיכון שוק מקומי.
• היו ערים לתנאי יציאה ולוח זמנים של ההשקעה — כמה זמן הכסף יהיה "קפוא".
• בחנו את מודל ההכנסות: האם התשואה מבוססת על תזרים (שכירות), על עליית ערך, או על שניהם — ומה ההנחות שמאחורי התשואות הצפויות.

סיכום

השקעות קבוצתיות בנדל"ן הן דרך השקעה אטרקטיבית למי שמחפש גישה לנכסים גדולים, ניהול מקצועי וגיוון ופיזור סיכונים גלובלי. הן גם מתאימות למשקיע המעוניין להיות פאסיבי בניהול השקעתו ויש לו הון מוגבל.

עם זאת, להשקעות קבוצתיות יש גם סיכונים, בדגש על נזילות ותלות ביזמים ומנהלי הפרויקטים ולכן החלטה מושכלת צריכה לכלול בדיקה משפטית ומיסויית, הבנה של מבנה העמלות ותוכנית יציאה ברורה.

עבור משקיעים שמוכנים להשקיע זמן בלמידה ולפעול זהירות — האפשרות הזו יכולה לשפר את פרופיל התיק ולהוסיף הזדמנויות תשואה מעניינות ורווחיות.

בהצלחה!

0529454184