עע.jpg)
נדלן: מה יש למודיעין שאין לראש העין?
מחיר הקרקע הממוצע לדירה בודדת בעיר ”ראש העין החדשה” הוא חצי ואף פחות מזה שבמודיעין. אז למה שצעירים שמתכננים להשתעבד בקרוב לעשרות שנות משכנתא יבואו לרכוש את הבית החדש שלהם דווקא במודיעין היקרה יותר? האם אנו עדים לתחילת שינוי חברתי בצביונה של מודיעין? וזאת עוד בטרם מיצתה אפילו חצי מתכנית בנייתה?
אתמול (ב') פרסם מינהל מקרקעי ישראל את תוצאות מכרז הקרקע לבנייתן של 1273 יח"ד בפרוייקט החדש שבצפון מערב ראש העין. הפרוייקט יכלול 9 מתחמי משנה ועל פי פרסומים אחרונים מדובר בפרוייקט בנייה מתקדם וחדשני שייבנה כ"שכונה קהילתית".
בפרוייקט יוקמו מבנים בגבהים שונים, בין 4 ל-17 קומות. ייחודו התכנוני הוא שילוב כל צרכי המתיישבים בו לתוך מרחב תכנוני אחד, כולל מעברים תת קרקעיים ביi חלק מהמבנים.
עפ"י פרסומים דירת 3 חדרים בת 80 מ"ר צפויה לעלות בפרוייקט זה פחות ממליון ₪. ואיך זה יקרה? פשוט מאוד: בדקנו כמה תעלה בממוצע עלות הקרקע בלבד ליזם הזוכה בפרוייקט ראש העין? ומה שמצאנו זהו מחיר ממוצע שבין 251 אלף ₪ לעלות קרקע לדירה (אותו שילם הקבלן אביסרור) ל-256 אלף ₪ אותם שילמה חברת "דונה).
ועכשיו פנינו למכרז הקרקע האחרון שהיה במודיעין לדיור בבניה רוויה: מכרז זה נסגר בפברואר 2011, בדיוק לפני שנה. ומה מצאנו שם: מצאנו שאותו קבלן- אביסרור, שילם 427 אלף ₪ עלות קרקע לדירה בפרוייקט בציפור. מקבילו- "דונה" שילם...607 אלף ₪ (!!) עלות קרקע ליחידת דיור בודדת אף הוא לפרוייקט בציפור. המחירים אגב- כוללים מע"מ, כי אתם הרוכשים, משלמים אותו תבין ותקילין.
המשמעות של ההבדלים ברורה: עלות הקרקע הכפולה ולפעמים המשולשת, מגולמת ישירות לכיסו של רוכש הדירה הפוטנציאלי. זו גם הסיבה לכך שבמודיעין תעלה אותה הדירה הרבה יותר מאשר בראש העין החדשה.
ועכשיו, תגידו בעצמכם: איזו סיבה אתם מוצאים שרוכש הדירה הפוטנציאלי שבא לבחור היכן להשקיע את ההשקעה הגדולה של חייו. בה הוא משעבד את חייו לשנים רבות, ובמקביל מחפש מקורות תעסוקה קרובים כמה שיותר למגוריו, שיבוא למודיעין?!
כאן במודיעין הוא ישלם הרבה יותר על אותה הדירה. הוא ימתין הרבה יותר בפקקים בדרכו לעבודה (ונזכיר שהפרויקט בראש העין קרוב מאוד ל-3 אזורי תעסוקה מהגדולים בארץ: בהם שניים בפ"ת ואחד ברמת החייל), ואפילו לכביש חוצה ישראל (6)- הוא קרוב יותר....
אז מה המסקנה? מודיעין מאבדת במהירות את האטרקטיביות שלה כעיר לצעירים. היא הולכת ומתמצבת יותר כעיר לשכבת ביניים בורגנית בעלת יכולות כלכליות גבוהות יחסית. וגם... במשרד השיכון הבינו שהגיע הזמן "לייצר" מודיעין חדשה.
ואיך נדע בקרוב מאוד שכך הם פני הדברים? פשוט מאוד: נבדוק את עלויות הקרקע לאחר פרסום הזוכים בקייזר-דרום. ולמי ששכח, קייזר דרום היא השכונה הבאה שצפוייה להיות משווקת במודיעין. אם עלות הקרקע (כולל מע"מ) תחצה את רף 300 אלף השקלים ליחידת דיור, תדעו כולכם שצדקנו! מודיעין מפסיקה להיות עיר לצעירים.
