יעוץ השקעות בחו”ל - טל מנצל - מודיעין

שלום אריק,

ארה"ב הינה מדינה ענקית וישנם אזורים רבים מאד המתאימים וכדאיים להשקעה וכמו כן אני לא יודע מה התקציב העומד לרשותך, אך באופן כללי איזור ההשקעה הוא רק פרמטר אחד בבחירת העסקה. תחילה יש להכיר ולבחון את סוג ההשקעה המתאים לך בהתאם ליעדים ולמטרות שלך, האופי שלך, המשאבים שלך, יכולת המימון ועוד.

לאחר שהבנת איזה סוג עסקה מתאימה לך, ובמידה והחלטת שבכל זאת בעלות והשכרה של נכס פרטי זו העסקה המתאימה לך, אני ממליץ לך לבחון את הפרמטרים הבאים (שאת רובם אפשר למצוא ברשת):

פרמטרים לבחינת איזור השקעה:

הגירה חיובית  – סוג האוכלוסיה - מקורות תעסוקה וגיוון תעסוקתי - אחוזי אבטלה – רמת הכנסה למשק בית – רמת חינוך – רמת ציות לחוק – אחוזי תפוסה (אחוז בעלות בית, אחוז שוכרים, אחוז בתים ריקים) - מצב שוק השכירות –  חברות ניהול באיזור - משך זמן המכירה ועלויות מכירה כשתרצה בכך - פיתוח סביבתי והתחדשות עירונית – קרבה למרכזי קניות פנאי ונופש  - עליות מכירי הנדל"ן וצפי לשנים הקרובות ועוד.

פרמטרים לבחינת נכס:

גודל הנכס – מספר חדרים – היסטוריית עסקאות בנכס עצמו – ניתוח מידע השוואתי של נכסים מקבילים – אישור בעלות – דו"ח בדק בית – התנהגות מחירי הנדל"ן היסטורית באזור – מצב פיסי של הנכס לפני הרכישה – גובה דמי השכירות של הנכס – פילוח הדיירים / שוכרים הפוטנציאליים – סרטונים, תמונות – שנת בנייה - דו"ח שמאות עדכני  ועוד.

נתונים פיננסים של העסקה:

ניתוח תשואה צפוייה למול צפי תזרים מזומנים, עלויות עבור העיסקה ליזם/משווק, עו"ד, רישום הנכס,  מיסוי בארה"ב ובארץ ועלויות דיווחי המיסוי , עלויות השבחה אם יש, יכולת מימון ועלויות מימון ועוד.

ניתוח צפי תזרים מזומנים  – יש לקחת בחשבון את כל הוצאות האחזקה של הנכס (נוכחיות ועתידיות), ארנונה, וועד שכונתי, דמי ניהול, ביטוח מבנה, דמי איוש מציאת דייר, דמי החלפת דייר, מקדם אי תפוסה, הוצאות אחזקה ועוד ובמקביל צפי דמי שכירות חודשיים.

האם מוכר העסקה הוא משווק (תיווך) או יזם (בונה בעצמו, בעל הנכס/קרקע, עושה השבחה) ורמת המקצועיות, האמינות, הנסיון, ההמלצות לגביו ועוד.

אל תתפשר בבחינת הפרמטרים וקבלת תשובות מוכחות ומגובות לגבי כל אחד מהם! מדובר בהשקעה שלך ובאחריות שלך לניהול והצלחת ההשקעה.

בהצלחה!

טל מנצ'ל, יועץ להשקעות נדל"ן בחו"ל וכלכלת המשפחה

052-9454184

0529454184