מהם הגורמים הכי חשובים שלקוחות שמים לב אליהם בעת קניית דירה?
כותבת המאמר הינה שרית שחם מאור יהודה, מלווה משקיעים, מרצה ויועצת לפיתוח עסקי בתחום הנדל”ן. למה הלקוחות הכי שמים לב כשהם רוצים לרכוש נכס? על כך ועוד בטור הבא...
לפני שניגע בגורמים החשובים חשוב להבין שיש הבדל אם הנכס מיועד למגורים של הקונה או להשקעה.
השיקולים הם שונים לחלוטין בשני המקרים הללו.
בהנחה שהקונה מחפש בית למגורים הרי שהגורמים החשובים ביותר יהיו: מיקום, נתוני הנכס ומצב הנכס.
הגורמים האלה ישפיעו על איכות החיים של הקונה.
- גורמי מיקום ואזור
המיקום הוא לרוב הגורם הקריטי ביותר, שקובע את המחיר ואת ערך הנכס לטווח ארוך:
חיבוריות ותשתיות:
נגישות תחבורתית: קרבה לכבישים ראשיים, תחנות רכבת או קווי תחבורה ציבורית מרכזיים.
קרבה למקומות עבודה: רלוונטי במיוחד באזורי ביקוש בערים הגדולות.
איכות הסביבה והקהילה: אילו שרותים קהילתיים יש בשכונה
בתי ספר וגני ילדים: איכות מערכת החינוך המקומית היא גורם מכריע עבור משפחות צעירות.
מוסדות ונוחות: קרבה למרכזים מסחריים, סופרמרקטים, פארקים, מרפאות ומרכזי תרבות.
אופי השכונה: רמת הביטחון האישי, אווירה שקטה מול אווירה עירונית תוססת, ואופי האוכלוסייה.
- נתוני הנכס והבניין 📏
אלו המאפיינים המדידים והקבועים של הדירה והבניין:
גודל ווחלוקה:
מספר החדרים: האם הוא עונה על צרכי המשפחה (למשל, האם קיים חדר עבודה/ממ"ד).
גודל נטו: הקונים מייחסים חשיבות רבה לגודל הפנימי של הדירה.
חלוקה פנימית: האם יש חלל ציבורי מרווח? האם חדר ההורים מופרד מחדרי הילדים?
מאפיינים נלווים:
מרפסת שמש: גורם משמעותי מאוד בשוק הישראלי, נתפס כמשפר איכות חיים.
חניה פרטית ומחסן: ברוב המקרים חניה היא תנאי הכרחי, במיוחד באזורים אורבניים צפופים.
הבניין: קומה (נוף), נוכחות מעלית ומצב התשתיות בבניין (האם עבר שיפוץ או שיפור למשל תמ"א 38 1 ו 2).
- מצב הנכס ועלויות נסתרות 💰
קונים מגישים הצעת מחיר ומשכללים את ההוצאות הנלוות:
מצב תחזוקתי:
מוכנות לכניסה: האם הדירה "מוכנה למגורים", או שנדרש שיפוץ. שיפוץ יכול להיות קוסמטי ויכול להיות יקר גם בזמן וגם בכסף.
נראות ואסתטיקה: קונים מושפעים מאוד מהרושם הראשוני, האם רצפה נקייה, קירות צבועים האם הדירה מוארת.
עלויות שוטפות:
חשבונות ומיסים: גובה הארנונה, דמי ועד בית חודשיים (במיוחד בבניינים עם שירותי שמירה או פיתוח יקר).
יעילות אנרגטית: בידוד, חימום/קירור לקוחות מודעים יותר לעלויות האנרגיה לטווח ארוך.
פוטנציאל לשינוי: האם ניתן לשנות את החלוקה הפנימית בקלות או להרחיב את הדירה בעתיד (פוטנציאל תמ"א או הוספת מרפסת).
יש לכם עוד שאלות לשרית שחם - השקעות נדל”ן? כנסו!
ל-f שלי הכירו את המיניסייט 054-522-2395
