כיצד נדע שהמחיר שאנו מבקשים עבור הדירה למכירה הוא ריאלי?
כותבת המאמר הינה שרית שחם מאור יהודה, מלווה משקיעים, מרצה ויועצת לפיתוח עסקי בתחום הנדל”ן. קביעת מחיר הדירה היא האיזון העדין שבין מיקסום הרווח האישי לבין תנאי השוק המשתנים, והבנת השווי הריאלי היא הצעד הקריטי ביותר שיקבע אם תמכרו את הנכס או תיתקעו איתו חודשים ארוכים.
כדי לדעת שהמחיר שאתם מבקשים עבור הדירה הוא ריאלי (מחיר שוק), יש לבצע תהליך הערכת שווי אובייקטיבי המבוסס על נתונים ולא על רגשות.
אלה השלבים העיקריים לקביעת מחיר ריאלי:
1. ניתוח עסקאות דומות
זהו הכלי המדויק ביותר לקביעת מחיר שוק. יש לבדוק נכסים שנמכרו בפועל, ולא רק כאלה שמוצעים כרגע למכירה.
את הנתונים בודקים ברשות המיסים: נתונים רשמיים על עסקאות נדל"ן שנסגרו בפועל והם זמינים לציבור הרחב.
עסקאות שבוצעו בשנה האחרונה בשכונה.
השוואה מדויקת: חפשו נכסים דומים ככל האפשר בפרמטרים הבאים:
גודל: שטח הדירה בודקים גם מה שרשום בטאבו וגם בעיריה, אלא יהיו תמיד נתונים שונים
קומה: קומה גבוהה עולה יותר מקומה נמוכה כאשר יש מעלית וההפך הוא אם אין מעלית.
מצב הנכס: האם הדירה משופצת, שמורה או זקוקה לשיפוץ.
מאפיינים ייחודיים: מרפסת שמש, חנייה פרטית/כפולה, מחסן, מעלית.
כיווני אוויר ונוף: אלו משפיעים מאוד על המחיר.
2. ניתוח שוק הדירות המוצעות (בדיקת מתחרים)
בדיקת נכסים מתחרים: חפשו דירות דומות מאוד לשלכם שמוצעות למכירה באותו רחוב או שכונה.
התמקמות אסטרטגית: שימו לב ל:
האם הדירה משופצת או לא,
האם הדירה סטנדרטית או יש בה פגמים (כגון קומה נמוכה, או בניין ישן),
היזהרו ממחירי ’חלום’: ברוב המקרים הנכסים שמוצעים למכירה מופרזים במחיר.
תבדקו כמה זמן הדירה עומדת למכירה.
לאחר שבדקתם גם עסקאות שנסגרו וגם אלו שמוצעים למכירה, תעשו ממוצע של שני הפרמטרים וזה יהיה בקירוב מחיר שאיתו תצאו לשיווק.
3. חישוב טווח ריאלי והתאמות
קביעת המחיר צריכה להיות גמישה:
קביעת טווח: הגדירו מחיר מינימלי שבו תהיו מוכנים למכור (הקו האדום) ומחיר מבוקש (שממנו תתחילו את המשא ומתן). לרוב, המחיר המבוקש יהיה גבוה ב-3% עד 5% מהמחיר הריאלי שקבעתם.
גורם הזמן: אם המחיר שקבעתם ריאלי, אתם אמורים לקבל הצעות ממשיות ורציניות תוך 2 עד 3 שבועות. אם אינכם מקבלים פניות רציניות או שהקונים פשוט נעלמים, יתכן והמחיר גבוה מדי ועליכם לבצע עידכון מחיר
התייעצות מקצועית: במקרים מסוימים מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין לקבלת הערכת שווי רשמית, ובמתווך נדל"ן מקומי שמכיר את עסקאות ה"אוף-מרקט" (שאינן מתפרסמות).
המחיר הריאלי הוא המחיר שבו נכס דומה נמכר בזמן סביר (תוך כחודשיים-שלושה) ושני הצדדים מרוצים (מוכר וקונה).
יש לכם עוד שאלות לשרית שחם - השקעות נדל”ן? כנסו!
ל-f שלי הכירו את המיניסייט 054-522-2395
