העסקה המשמעותית ביותר בחיינו
הדילמה הנצחית: דירה חדשה מקבלן או דירה מיד שנייה. במודיעין, בניגוד לערים אחרות, במקרים רבים דירות יד שנייה יקרות יותר. אבל אין בחוזה "אותיות קטנות". מה היתרונות ומה החסרונות של כל אחת מהאפשרויות
ההחלטה אם לבחור בדירה מקבלן או דירה מיד שנייה הינה החלטה קריטית אשר מנתבת את הקונה לאופן חיפוש הדירה. האם מחירה של דירה מיד שנייה תהייה בהכרח זולה יותר מדירה חדשה בגודל דומה ובאותו אזור? במודיעין, בניגוד לערים רבות אחרות, ממש לא. דווקא להפך, במקרים רבים נמצא כי דירה מקבלן תהייה זולה יותר.
ככלל, מדובר בנושא מורכב למדי. לא תמיד מה שנראה זול יותר הוא אכן כזה. למשל, ברכישת דירה מקבלן כשהדירה עדיין "על הנייר", הזמן הממושך בהמתנה עד לקבלת החזקה בדירה יכול לעלות לקונה לא מעט כסף, וכידוע במקומותינו, תמיד מרחפת סכנה של פשיטת רגל של הקבלן במהלך ההמתנה לדירה.
רכישה מקבלן חוסכת התרוצצות וכיתות רגליים בין דירות רבות. אנו חוסכים "דמי תיווך" וחוסכים התמודדות לא קלה עם מוכרים בעייתיים. כמו כן בבניה חדשה סטנדרט הבנייה חדשני יותר והתשתיות חדשות, הבנייה מלווה בתקנים מחמירים יותר בנושאי רעש, בידוד, איטום ועמידות בפני רעידות אדמה. אם כי מודיעין בכללה הינה עיר חדשה והתקנים לא השתנו בהרבה מאז ראשיתה.
רכישת דירה מקבלן מלווה בתחושה של רכישת מוצר "ישר מהניילונים" אשר אנו הקונים נכניס בו את השינויים הרצויים לנו. אך מטבע הדברים בדירה אשר נבנתה רק עתה עלולים להיות פגמים כגון אי התאמה למפרט, ליקויי בנייה ואף רטיבויות אשר לעיתים תיקונם מצריך ניהול מאבק ממושך ומייגע מול החברה הקבלנית. כמו כן, יש לקחת בחשבון איחורים במסירת הדירות - ככלל בחוזי קבלן, לקבלן נתונה הזכות לאחר בדרך כלל 90 יום במסירת הדירה וזאת ללא כל פיצוי לרוכש. אף לאחר תקופה זו הפיצוי שניתן על פי החוזה אינו משקף לרוב עלות של שכר דירה ריאלי, אלא מדובר בפיצוי חלקי בלבד אשר הקבלן ייעשה ככל יכולתו כדי לא לשלמו.
בנוסף חשוב לזכור כי ברכישת דירה מקבלן יש צורך בהשקעה נוספת: במיזוג, במטבח, באמבטיות, בעבודות חשמל, בסורגים ובפיתוח גינה במידה וישנה כזו. זמן ההמתנה לקבלת החזקה בדירה יד שנייה לרוב קצר יותר באופן משמעותי ומי שרוכש את הדירה לצורך השקעה יכול להשכירה מיידית.
ביד שנייה המחיר קבוע מראש, לפי המוסכם בין הקונים למוכרים, ומועד קבלת הדירה הינו בתאריך נקוב שנקבע מראש בחוזה. אין אותיות קטנות בהן המוכר רשאי לדחות את מועד המסירה בגין עיכובים טכניים למיניהם ויש פיצוי ידוע מראש במקרה של הפרה יסודית של החוזה.
ברכישה מקבלן יש לקחת בחשבון את ההצמדות למדד או למדד יוקר הבנייה וככל שמועד המסירה מתאחר, כך גם מחיר הדירה עולה. כמו כן במקרים בהם הרוכש מבקש לבצע שינויים בתוכניות הבנייה, או תוספות כלשהן, הדבר יהיה כרוך בעלויות נוספות שברוב המקרים הינן גבוהות למדי. מנגד ככל שזמן הבנייה מתארך קיימת אופציה ריאלית שערכה של הדירה יעלה במהלך ההמתנה.
ביד שנייה הבעלות נבדקת מראש והסיכונים קטנים יחסית, נרשמת הערת אזהרה המגנה על הקונה. בדירה מקבלן קיימים סיכונים כמו פשיטת רגל של הקבלן וההגנה היחידה היא באמצעות ערבות בנקאית הנותנת מענה חלקי בלבד לקונה.
ביד שנייה, המוצר קיים, הוא מוחשי, ולא "על הנייר", כך שאין צורך להפעיל את הדמיון יתר על המידה. ניתן לראות את מראה הבניין החיצוני, לסייר בדירה, למדוד את גודלה באופן מדויק, לפתוח חלון ולראות אם השכן צמוד אליך או שיש מרחק בין הבתים, לצאת למרפסת או לגינה ולראות אם יש בהן פרטיות, האם יש נוף או שהדירה מוקפת בניינים הצופים עליה. חשוב לא פחות, לבחון מי השכנים, האם חדר המדרגות מטופח ונקי, האם החניה יפה ומסודרת ואפילו אם חדר הזבל נקי. כל הפרמטרים הללו מעידים על טיב האנשים הגרים בבניין, אשר בבוא העת יהפכו להיות שכנים קרובים.
כאמור, במקרים רבים ניתן למצוא דירה שבעליה הקודמים השקיעו בה: במטבח, בחדרי האמבטיה, בריצוף מיוחד, בדלתות איכותיות, בארונות קיר, בעבודות גבס, במיזוג, ברשתות וסורגים, בגינות ובגדרות. אם ההשקעה לטעמכם, היא לרוב גם משתלמת מבחינה כספית ועשויה לחסוך לכם כסף רב וכאב ראש לא קטן בביצוע שינויים ושיפוצים.
בניגוד לרכישה על הנייר מקבלן, בה מתחייבים לרכישת המוצר מראש ללא יכולת לבדוק את טיבו, בדירת יד שנייה, ניתן להזמין מהנדס או חברת בדק כדי לבדוק את טיב הבנייה טרם ביצוע העסקה. אפשר לבדוק אם יש או היו סדקים מהותיים או רטיבויות בדירה, בעיות צנרת, אקוסטיקה, בעיות עם הגג בדירות בקומות עליונות, טיב הריצוף ומצבו, איטומי פתחים, סוג החלונות והדלתות ועוד.
אולם צריך לקחת בחשבון שבמרבית חוזי המכר ברכישה ביד שניה, מצהיר ומתחייב הקונה כי בחן את הדירה והוא קונה אותה במצבה "as is". משמעות הדבר כי הרוכש בדרך כלל לא יוכל להתלונן בפני המוכר על ליקויים אשר נמצאו לאחר מסירת הבית. כשרכשנו מקבלן יש לנו בכל מקרה "אחריות קבלן" וזה בהחלט דבר חשוב.
ועוד כמה יתרונות וכמה חסרונות לכל אחת מהאפשרויות: לרוב דירת יד שנייה כבר רשומה בטאבו וזה יתרון. קשה למצוא דירה ביד שנייה שהיא בדיוק לטעמנו כאשר מישהו אחר עיצב אותה. בעבר תוכננו חדרים גדולים קצת יותר, כך שיש סבירות גבוהה שבדירות יד שנייה החדרים יהיו מעט יותר גדולים. מאידך בבניינים ישנים לעתים אין מעלית וזה בהחלט דבר חשוב בעיקר לאוכלוסייה מבוגרת. כשקונים מקבלן, ניתן לרוב לבחור את הקומה הרצויה ואת כיווני האוויר, אך לרוב התשתיות בסביבה הקרובה לא קיימות עדיין, ואי אפשר למשל לדעת מראש אם לפתע "תצמח" ממש מתחת לחלון שלנו תחנת אוטובוס מעיקה. בנוסף, לא כל אחד מסוגל לגור מספר שנים בתוך אתר בנייה, עם אבק ורעש ובלי ירק. כשקונים דירת יד שנייה, התשתיות ומבני הציבור בסביבה כבר ברורים, כמו: גני ילדים, בתי ספר, מרכזי קניות, פארקים, וקרבה לתחבורה ציבורית. כך ניתן להתאים את מקום המגורים לסביבה המתאימה לכל אחד ואחד. כמו כן, ניתן לבדוק את השפעת הסביבה על דירת המגורים, למשל, לעמוד במרפסת או בגינה ולהאזין לסביבה - האם יש רעש מכביש סמוך, או מבית ספר קרוב, או שלחילופין שומעים את ציוצי הציפורים וזרימת המים מהפארק הסמוך.
בסופו של דבר, לא ניתן לקבוע איזו אפשרות עדיפה. כל מקרה לגופו, שכן לאנשים שונים צרכים שונים והבחירה היא אישית לחלוטין.
עע.jpg)
