תמונת נדל”ן - מחירי הדירות מסרבים להצטנן
למרות ”מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן” בשכונת הציפורים ובשכונת המע”ר, מחירי הדירות מסרבים להצטנן
מאמץ השיווק של הדירות המוזלות במודיעין מתרכז בשתי השכונות המע"ר (מרכז עסקים ראשי) ושכונת הציפורים בשכונת המע"ר, ייבנו כ-1,500 דירות, מתוכן כ-500 דירות מוזלות ישווקו לזוכי הגרלות מחיר מטרה בחודשים הקרובים. שכונת הציפורים תכלול כ-1,000 דירות, מתוכן שווקו בשנתיים האחרונות כ-130 (מתוך 170) דירות בנות 3 חדרים במסגרת תכנית מחיר למשתכן במתכונתה הישנה. הדירות הללו צפויות להתאכלס בשנים 2017-2019.
מצפון לקניון מודיעין ובסמיכות לתחנת הרכבת מודיעין מרכז, ממוקמת שכונת המע"ר. מיקומה של השכונה במרכז העיר מעניק לה יתרון מבחינת נגישות, תחנת הרכבת מודיעין מרכז נמצאת במרחק הליכה קצר בעבור תושבי החלק הדרומי שלה. עם זאת, דיירים שיתגוררו בחלקה הצפוני, ייאלצו לחצות כביש רחב (שישה נתיבים) ולצעוד כ 10-20 דקות כדי להגיע לתחנת הרכבת. על פי התכניות לא מתוכנן בית ספר יסודי בשכונה, אם כי ישנם שני בתי ספר יסודיים סמוכים מאוד – בשכונות הפרחים והנביאים.
עיריית מודיעין החלה במהלך שנת 2016 להכשיר את השטח והתשתיות להקמת השכונה, וחלק מהיזמים כבר החלו את עבודות בניית בנייני המגורים. נכון להיום, הצפי לאכלוס השכונה הוא 2018-2019.
בחלקה המערבי של מודיעין נמצאת בתהליכי הקמה מתקדמים שכונת הציפורים, הגובלת ממזרח ומצפון בפארק ענבה (הגדול ביותר בעיר) ומדרום בכביש 431, ומשתרעת על שטח של כ-370 דונם. בצידה הצפוני של השכונה צפויה לקום טיילת שתספק תצפית על ואדי ענבה (בדומה לטיילת הקיימת בשכונת אבני חן הסמוכה). במערב השכונה צפוי לקום בית ספר יסודי שהולך ונבנה בימים אלה ובכוונת העיריה לפתוח את בית הספר לפעילות כבר בשנת הלימודים הבאה (תשע"ח). התכנון העירוני של השכונה דומה לאופי הבנייה בשכונות העיר, וכולל בנייה רוויה של בניינים נמוכים בגובה 3-7 קומות, מלבד שני מגדלים בני 19 קומות שימוקמו על גבעה במזרח השכונה.
בדיקה מיוחדת של אתר מדלן, שבוצעה עבור וואלה! NEWS’ בנוגע לשוק הנדל"ן בעיר מודיעין – חושף כי נכון להיום, למרות שיווקן כ-670 דירות מוזלות בתוכניות הממשלתיות בעיר ועל אף שהביקוש הצטנן מעט – הרי מחירי הדירות מסרבים להצטנן.
מנתוני מדלן בנוגע לעסקאות לרכישת דירות 4 חדרים בעיר עולה, כי בין אוקטובר 2014 לאוקטובר 2015 נרכשו בעיר מודיעין כ-550 דירות ואילו בשנה שלאחר מכן (אוקטובר 2015-אוקטובר 2016) נרכשו במודיעין כ-480 דירות – ירידה של 14%. נתון זה כולל הן את דירות 4 חדרים החדשות והן את הדירות משוק יד שנייה.
אם מתמקדים בפלח השוק של הדירות החדשות בלבד, הרי שבשנה הקודמת נמכרו 157 דירות 4 חדרים חדשות בעיר ואילו בשנה החולפת נמכרו 119 דירות 4 חדרים חדשות בלבד – ירידה משמעותית למדי של 24%. אולם הצינון היחסי בביקוש כאמור, הנובע בחלקו מהמתנה של זוגות צעירים בעיר לאפשרות הזכייה בהגרלה – לא השפיע עדיין על המחירים. מבדיקת מדלן עולה כי מחירי הדיור במודיעין זינקו בשנה החולפת בכ-10%.
המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים מוזלות בשכונת הציפורים (ששווקו במסגרת המסלול הישן של מחיר למשתכן בשנת 2015) נע בטווח של בין כ-600,000 שקלים ועד כמיליון שקלים (כ-7,000 שקל למ"ר ועד כ-12,000 שקל למ"ר). במדלן ציינו כי על מנת לקבל אינדיקציה על מחירי השוק בשכונה, ובשל מיעוט עסקאות בדירות 3 חדרים, נבחנו מחירי דירות 4 חדרים שנמכרו בשני פרויקטים ששווקו לציבור הרחב. על פי העסקאות שבוצעו דירת 4 חדרים במחיר השוק נמכרה בכ-1.7 מיליון שקלים בממוצע ודירת 5 חדרים בכ-2.15 מיליון שקלים בממוצע.
בשכונת המע"ר לעומת זאת, מחיר דירת 4 חדרים מוזלת בשטח של 105 מ"ר, שתשווק לציבור במסגרת מחיר מטרה יעמוד על כ-1.26 מיליון שקל - בעוד דירה חדשה במחיר השוק נמכרת בכ-1.8 מיליון שקל. אבידור מדגיש כי "מדובר על הנחה של כ-30% ביחס למחיר השוק, שמשיבה את מחיר הרכישה לרמת מחירי דירות 4 חדרים חדשות בשנת 2011. כמו כן, ההנחה המתקבלת במסגרת פרויקט מחיר מטרה דומה לזו המתקבלת בעת רכישת דירה חדשה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, אשר כפי שמצאנו עומדת על כ-25-30% בפרויקטים שונים ברחבי הארץ".
לממצאי הבדיקה כפי שבוצעו על ידי אתר מדלן ופורסמו ב- וואלה! NEWS’ :
http://nadlan.walla.co.il/item/3020712
למידע מפורט, מסלולים ותנאים אודות "מחיר מטרה, באתר העיריה:
http://www.modiin.muni.il/ModiinWebSite/ChannelArticleNews.aspx?PageID=2_295&id=2728
עע.jpg)
