בית - למכור לקנות או לחכות...
אפשר להבין, שמשרד האוצר מנסה "לדאוג" להכנסות למדינה והכספים, כמובן מגיעים מהציבור. יחד עם זאת, אין הכוונה לפגוע בבעלי דירה יחידה שיוכלו לשפר את מגוריהם, ככל שיחפצו.
רבים מאתנו שואלים עצמם, מתי כדאי או מה הוא המועד הנכון למכור את בית המגורים שלנו או לקנות דירה להשקעה או לשפר את איכות חיינו ברכישת דירה חדשה. האם כיום הזמן הנכון לבצע עסקה במקרקעין? האם המחירים בקרוב יעלו או ירדו?
כמו כן, משרד האוצר הוביל רפורמות שונות הקשורות לעסקאות מקרקעין אשר נכנסות לתוקף ב-01 לינואר 2014. האם בכך מחירי הנכסים ירדו או שמא לא? האם כדאיות מכירה ורכישה תפחת? אלו הן שאלות "מיליון הדולר".
ננסה להתמודד "בשפה פשוטה" עם מעט מהתקנות החדשות המתייחסות למכירת דירה, על מנת לנסות ולהבין מה היא ההשפעה, אם בכלל. אך קודם בקצרה, התייחסות למיסים החלים בעת ביצוע עסקה במקרקעין. בבואנו למכור נכס במקרקעין, המיסים החלים על מוכר, הנם: מס שבח, מס רכוש ומיסים עירוניים (לרבות היטלי חובה החלים על בעלים של נכס, כגון: היטל השבחה).
כמו כן, באם מדובר בזכות חכירה (נכס שהקרקע בבעלות הרשות למקרקעי ישראל), חלים גם דמי הסכמה (אם הנכס אינו מהוון). הרשימה הנ"ל איננה רשימה סגורה וייתכנו תשלומים נוספים באם מדובר בנכסים המנוהלים על ידי חברות משכנות וכד’...
התקנות החדשות מתייחסות לשינוי בהתייחסות למס השבח, שהנו מס המתייחס לרווח שהרוויח המוכר ממכירת הנכס, בשיעורים שונים התלויים בתקופת רכישת הנכס. באופן עקרוני, מכירה של נכס במקרקעין מחייבת תשלום של מס שבח, אם כמובן במכירה קיים רווח.
יחד עם זאת, קיימים פטורים ממס שבח גם אם קיים רווח במכירה. התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. בהתאם לחוק ולפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח).
עד ל-31 בדצמבר 2013 המוכר זכאי מכוח החוק לקבל פטור ממס שבח כל 4 שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים. החל מה-01 לינואר 2014, פטור זה יתבטל, ובמקומו ההתייחסות תהא שעל המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה.
באופן עקרוני, בעלים של יותר מדירה אחת, יצטרך להתייעץ באופן מסודר ולהבין האם במכירת דירה כלשהי, יחויב במס לאחר ה- 01 בינואר 2014. החוקים החדשים מתייחסים לתקופות מעבר שונות בגובה המס (חישוב ליניארי).
אפשר להבין, שמשרד האוצר מנסה "לדאוג" להכנסות למדינה והכספים, כמובן מגיעים מהציבור. יחד עם זאת, אין הכוונה לפגוע בבעלי דירה יחידה שיוכלו לשפר את מגוריהם, ככל שיחפצו. ההתייחסות, יותר משמעותית לבעליהם של יותר מדירה אחת, שגם במקרה זה, תכנון מס נכון, יחסוך כספים רבים למוכר.
אוקיי, אז מה עושים? ההמלצה הבסיסית, שכנראה טובה להרבה תחומים בחיים, לא נכנסים ללחץ ולא ממהרים לעשות פעולות בטרם מתייעצים ומבינים את המשמעויות. כנראה שאין סיבה אמיתית שלא לבצע מכירה של בתים או לשפר את איכות החיים ולרכוש בית חדש וזאת כאמור עם תכנון מיסוי ומשפטי קודם.
מעבר לכך, קשה אולי לשער מה תהיינה ההשפעות על מחירי הבתים ולא בטוח שדווקא המיסוי החדש, הוא זה שישפיע על המחירים.
(למען הסדר הטוב יובהר כי אין באמור בכתבה זאת משום ייעוץ משפטי)
עע.jpg)
